@房财经程姗

加入平安不动产之后，蒋达强很少公开露面。毕竟，他已身为平安险资帝国里的一员大将，要低调。

4月18日，平安不动产和华润万象生活达成战略合作。这是蒋达强加入平安不动产两年来，第一次出现在自家的官微上。

以往，那里出现最多的人物，是他的老板平安集团董事长马明哲。

蒋达强很讲政治，这次算是搭了个顺风车。签约仪式很隆重，出席嘉宾超高规格，连平安集团总经理谢永林和华润置地董事长李欣都来了。

实际上，这次合作仅停留在项目层面，平安不动产将旗下两个商业资产，委托给华润方面进行商业管理运营。即便是两家公司全面战略合作，有平安不动产董事长蒋达强和华润万象生活总裁喻霖康撑场，规格已足够。

10天之后，蒋达强交出了平安不动产2022年的成绩单。

2022年营业收入21.55亿元，较上年38.85亿元，下降44.53%；净利润8.97亿元，较上年45.71亿元，下滑80.38%；归母净利润9.02亿元，较上年45.71亿元，下滑80.27%；现金及等价物115.13亿元，同比减少42.96%。

“下降”，成了平安不动产的年度记忆。这或许与整个地产行业调整相关联。

但平安不动产并不是房地产企业，更不是传言中的"大地主"。它包括资产管理和不动产投资两大板块，它像轻资产管理公司，但又不完全像。因为，它的总资产高达1096亿元，负债达613亿元。

翻查平安不动产的年报，它与母公司平安集团关联交易十分频繁。这正如它的定位，是平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台。

从平安不动产的其他应收款看，平安集团关联方和其他关联方所占应收款高达51亿元，而第三方只有11.95亿元。债权投资也是如此，平安集团关联方和其他关联方所占债权投资账面余额，分别为415.8亿元、73.18亿元，占比84.62%和14.89%，而第三方只有2.42亿元，占比0.49%。

在2022年，平安不动产把郑州一个写字楼卖给了平安集团，作价3.55亿元，赚了4617万元，但截至去年年底，只收到1.9亿元现金。

平安不动产的两大业务数字，颠覆了人们的想象。

资产管理板块，无本万利。它2022年营收为16.57亿元，同比下降52.53%，营业成本为0，毛利率100%，占整个收入的76.9%。不动产投资板块，却没那么暴利，4.98亿元营收，毛利率仅有13.74%，收入占比23.1%。

图片来源：公开资料

企业有营业收入，但营业成本为0，比较罕见。一般来说，造成的原因有两种：一是企业财务人员成本没有及时结转，二是成本放在了“管理费用”“销售费用”等科目下核算了。平安不动产到底是啥操作？是个谜。

为了充实业务，平安不动产在2022年通过统一控制下企业合并，取得了26家公司100%股权，代价花了8057万元，而它们的净资产仅为1681万元。年报显示，这26家公司在合并之前，平安不动产原持股比例皆为0%。

图片来源：公开资料

房财经查阅了其中一家名为深圳市平礼企业管理有限公司的公司。它在2022年6月2日发生股权变更，平安不动产取代深圳联新投资管理有限公司100%持股。而联新投资由深圳平安创科投资管理有限公司、平安不动产，分别持股51%和49%,穿透平安创科股权，平安不动产和平安集团各占50%股份。

这组股权穿透后计算，平礼企业在没有合并之前，平安不动产直接和间接持股74.5%。为何它的报告里却显示持股为0%？不仅如此，其余被合并的25家公司，情况都是一样。

平安不动产的手头并不宽裕。它的合并报表范围内公司有息债务余额为455.9亿元，较年初增加3.84%。其中一年内到期的有息负债约173亿元，现金已不足以覆盖一年内到期债务。它还有30.84亿元永续债——同比减少了近32亿元，吞噬着平安不动产的利润。

为了降本增效，2022年平安不动产的职工总薪酬为5.67亿元，比前一年打了六折。

在蒋达强肩挑董事长和CEO的2022年，平安不动产高层人士变动颇大，联席总经理朱政坚、副总经理徐凯、董事付欣、董事钱乐乐离任，总经理唐本胜、监事会主席许黎、董事赵灿、董事黄玉强就任。

此外，蒋达强还从华联股份挖来曾灿霞，出任平安不动产首席运营官。她是背着一份来自深交所通报批评处分而来，没有进入平安不动产董事会。

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